«مسکن»در بن بست رکود




۲۰ام دی ۱۳۹۶ ماشین و خودرو

عدم استقبال کارشناسان از طرح جدید اوراق تسهیلاتی در گفت وگو با «شروع»مطرح شد:

نابسامانی بازار مسکن درچند سال اخیر تمرکز کارشناسان امر به بودجه و اعتبارات این بخش را بیشتر کرده است


نابسامانی بازار مسکن درچند سال اخیر تمرکز کارشناسان امر به بودجه و اعتبارات این بخش را بیشتر کرده است .درحالی که انتظار می رود دولت هر سال توجه بیشتری به بحث مسکن برای بهبود وضعیت داشته باشد؛اما هر سال بودجه عمرانی کشور بیشتر آب می رود که نتیجه آن پایداری رکود و رشد مشکلات اقتصادی است،زیرا با بی توجهی دولت به بحث تامین مسکن هر ساله یک میلیون انباشت نیاز در این حوزه خواهیم داشت.بی برنامگی دولت در بحث مسکن از عمده انتقادات وارده به سیاست گذاری های صورت گرفته در این بخش است؛زیرا دولت درخصوص آینده این بازار تنها به ارایه برخی اظهارنظرها می پردازد و برنامه مشخصی در این باره ندارد.
  تقاضا در بازار به سمت دریافت اوراق کشیده می‌شوند؟
بانک ملی با تهیه طرح «انتشار اوراق تسهیلات مسکن» مقدمات راه‌اندازی دومین بازار رسمی «امتیاز وام خرید ملکی» را ایجاد کرده است. بنا بر گفته کارشناسان اگر فرمول‌های این بانک سنجیده‌تر باشد می‌تواند تأثیر به سزایی در بازار املاک داشته باشد.طرح این بانک، شباهت قابل‌توجهی به مدل فعلی «عرضه اوراق مسکن» در بانک عامل بخش مسکن دارد که بر اساس آن، «منابع» موردنیاز برای پرداخت وام مسکن، از طریق سپرده‌گذاری در یک «حساب بانکی باقابلیت ارائه تعدادی اوراق به صاحب حساب» تأمین و درنهایت، نیاز متقاضیان خرید مسکن به تسهیلات از این محل پوشش داده می‌شود.حال این سؤالات مطرح می‌شود که آیا ارائه اوراق توسط بانک دولتی می‌تواند مزایای بالقوه‌تری نسبت به بانک مسکن داشته باشد؟ ارائه این اوراق از طریق این بانک شامل چه مقررات و مشخصاتی است؟ آیا با این ارائه تقاضا در بازار به سمت دریافت اوراق کشیده می‌شوند؟
امکان کوچ انبوه‌سازان از بانک مسکن به بانک ملی وجود دارد
فرشید پور حاجت بابیان اینکه در سال‌های اخیر بسیاری از کارشناسان مکرراً برات خود را از انحصارطلبی بانک مسکن اعلام کرده‌اند گفت: عرصه مسکن یک میدان بزرگ و وسیع است که بانک مسکن به‌تنهایی نمی‌تواند پاسخ گوی نیازهای جمعی متقاضیان باشد.دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن بابیان مطلب فوق افزود: حال اگر بانک‌های عامل دیگری همچون بانک ملی دنبال‌رو سیاست‌های بانک مسکن باشد به‌هیچ‌عنوان موفق نخواهند بود. در حال حاضر سیاست‌های بانک مسکن بسیار پیچیده و برای متقاضی گران تمام می‌شود؛ بنابراین اگر بانک ملی رویه بانک مسکن را در پیش بگیرد قاعدتاً شاهد اتفاق شگرفی در این عرصه نخواهیم بود.پور حاجت با استقبال از ایجاد فضای رقابت میان بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن، یادآور شد: از سوی دیگر نباید فضای رقابتی از کنترل بانک مرکزی خارج‌شده و بانک‌ها بر سر پرداخت وام مسکن به رقابت مضر بپردازند که به افزایش توزیع نقدینگی در جامعه بینجامد؛ در این صورت شاهد ایجاد حباب در بازار مسکن خواهیم بود.این انبوه‌ساز مسکن بابیان اینکه امکان کوچ انبوه‌سازان از بانک مسکن به بانک ملی وجود دارد گفت: در سال‌های اخیر رویکرد بانک مسکن در خصوص اعطای وام کاملاً انقباضی بوده و انبوه‌سازان رقابتی برای دریافت وام از طریق این بانک ندارند؛ بنابراین اگر بانک ملی بتواند رویکرد جدیدی را وارد بانک کند می‌توان امیدوار بود مسیر انبوه‌سازان از بانک مسکن به بانک ملی تغییر مسیر خواهد داد.وی درنهایت گفت: شرایط وام ساخت مسکن با استفاده از اوراق تسهیلات برای انبوه‌سازان به‌قدری سخت است که ما ترجیح می‌دهیم از بانک‌هایی که وام ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومانی خرید کالا می‌دهند، تسهیلات بگیریم و آن را در بخش مسکن و ساخت‌وساز خرج کنیم
زمانی برای اتمام طرح سنتی تسهیلات مسکن
در همین زمینه پرویز کاکائی رئییس شعبه بانک ملی با بیان اینکه بانک ملی ایران به عنوان بزرگترین بانک دولتی کشور اوراق گواهی سپرده مسکن رونمایی کرد. گفت: این بانک برای تامین مسکن عموم مردم و جلوگیری از انحصار در اوراق تسهیلات مسکن حساب سپرده سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت خاص گواهی مسکن را ایجاد کرده و سپرده‌گذاران در این حساب علاوه بر دریافت سود سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت از امکان دریافت حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بهره‌مند می‌شوند.کاکائی گفت: همچنین دارندگان این اوراق علاوه بر امکان استفاده از تسهیلات مسکن، امکان فروش این اوراق به غیر را نیز طبق ضوابط و شرایط خواهد داشت از مزایای ارائه این اوراق در بازار مسکن این است که بانک ملی به عنوآن‌یک بانک بزرگ دولتی با پتانسیل بالا و گستردگی شعب در سراسر کشور با ورود به این طرح عملاً انحصار موجود در بازار ارائه گواهی سپرده را رقابتی خواهد کرد که گیرندگان تسهیلات نسبت به تهیه این اوراق در یک بازار رقابتی حق انتخاب خواهند داشت.وی همچنین گفت: علاوه بر این ارائه تسهیلات مسکن در بانک ملی با سازوکارهای بهتری در کوتاه‌ترین زمان و راحت‌ترین شکل انجام می‌گیرد و یقیناً مورد استقبال مردم قرار خواهد گرفت و با توجه به پشتوانه قوی بانک ملی مشتریان با اطمینان بیشتری در این بانک سپرده‌گذاری خواهند نمود؛ و علاوه بر سود سپرده از محل فروش حق‌تقدم اوراق گواهی سپرده مسکن از سود بیشتری نیز منتفع خواهند شد.این رییس شعبه خاطر نشان کرد: از دیگر مزایای این طرح این است که سایر بانک‌های تجاری نیز بتوانند با ارائه طرح‌های دیگر در این زمینه وارد شوند که وارد شدن بانک‌های بیشتر یعنی ارائه تسهیلات بیشتر در زمینه مسکن که خودبه‌خود تحریک تقاضا نموده و بخش مسکن را مورد توجه قرار داده و از رکود خارج می‌نماید.وی همچنین گفت: اوراق صادره بانک ملی از تاریخ صدور به مدت دو سال دارای اعتبار دارد و با توجه به حجم نقدینگی موجود در بازار و اطمینان به بانک ملی این طرح یقیناً مورد استقبال مشتریان قرارگرفته و موجب تقویت منابع بانک ملی شده که بتواند باقدرت بیشتر در این زمینه ارائه تسهیلات نماید و بر بازار مسکن تحریک تقاضا کند.
دو طرح تسهیلاتی بانک ملی
وی بابیان اینکه فعلا در بانک ملی دو طرح برای این تسهیلات اجرایی می‌شود گفت: اولین مورد به سپرده‌گذاری ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزارتومانی مربوط می‌شود به‌طوری‌که متقاضی وام مسکن سپرده‌ای با این مبلغ در بانک باز می‌کند در پایان ماه اول یک برگ اوراق حق تقدم به او تعلق می‌گیرد که به معنای تسهیلات ۵۰۰ هزارتومانی است. در کنار این اوراق سود ۱۰ درصد نیز برای سپرده وی پرداخت خواهد شد.کاکائی ادامه داد: اگر مشتری بخواهد تسهیلات ۶۰ میلیون انفرادی دریافت کند، باید ۱۲۰ برگ اوراق داشته باشد که این ۱۲۰ برگ را با سپرده ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزارتومانی باید در طول ۱۲۰ ماه دریافت کند، در غیر این صورت می‌تواند مبالغ بالاتری را در بانک سپری کند و مدت‌زمان دریافت تعداد اوراق موردنیاز را کاهش دهد، ولی درنهایت تعداد اوراقی که دریافت می‌کند مثلاً اگر ۱۲۰ برگ است را می‌تواند یکجا به بازار فرا بورس برده و به فروش برساند که اگر هر برق اوراق ۸۰ هزار تومان باشد صاحب آن نزدیک به ۱۰ میلیون تومان دریافتی دارد. در کنار این رقم سود سپرده ۱۰ درصدی را از بانک ملی دریافت می‌کند.
ورود بانک ملی به بازار اوراق یک گام روبه‌جلو
در این خصوص مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد بابیان اینکه کاهش هرگونه انحصارگرایی در بازار مصرفی می‌توانند یک گام روبه‌جلو باشد گفت: باید این انحصارهای تک جانبه به چندجانبه مبدل شود؛ بنابراین نیاز است باقی بانک‌های تجاری نیز در این قضیه ورود کنند.علی‌اصغر بدری بابیان مطلب فوق افزود: در حال حاضر برخی از راهکارهای خانه‌دار شدن چیزی جز وعده‌های اقتصادی نیست. به‌هرحال باید بدانیم متغیرهای اقتصادی به‌مثابه جوارح یک پیکرند و اندک تغییر حساب‌نشده‌ای در هر یک می‌تواند بحرانی بزرگ در کل پیکر جامعه بیافریند.بدری افزود: وام مسکن که برای اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه در نظر گرفته‌شده با پیش‌شرط‌هایی برای ارائه همراه شد که با تمام تلاش‌ها و تبلیغات متعددی به سه دلیل اقساط کوتاه‌مدت، سود بانکی بالا و هزینه‌های سنگین اوراق تسهیلات به موفقیت چندانی دست نیافت..
نوبت دریافت وام را یک بار می فروشند نه به دفعات
رضا ابراهیمی اقتصاددان درباره اینکه اوراق تسهیلات به مانعی بر سر راه دریافت کنندگان وام مسکن تبدیل شده، گفت: هر بار که قیمت اوراق تسهیلات مسکن دچار تغییرات اثرگذار در قیمت تمام شده وام مسکن می شود، این بحث نیز مطرح می شود که آیا جایگزین های بهتری برای خرید و فروش حق تقدم تسهیلات مسکن وجود دارد یا خیر؟این مدرس دانشگاه افزود: زمانی می توان گفت حق تقدم زمان دریافت تسهیلات، خرید و فروش می شود که یک فردی که زمان دریافت نوبت وام مسکن اش فرارسیده ولی از دریافت آن خودداری می کند، حال به فرد دیگری که به این تسهیلات نیازمند است، «نوبت» خود را تنها برای یک مرتبه می فروشد؛ این کاملا پذیرفته شده است. چون سپرده ای در بانک داشته تا با استفاده از آن، تسهیلات دریافت کند و حال به جای دریافت وام، نوبت خود را به دیگری می دهد و متقاضی جدید وام مسکن حق نوبت وی را خریداری می کند؛ این مدل، اعطای تسهیلات مسکن بر اساس نظام پس انداز به اضافه وام مسکن است که در بسیاری از کشورهای رایج بوده و مردم می توانند در اثر پس اندازی که داشته اند، تسهیلات دریافت کنند.

تاثیر وام جدید بانک مسکن بر بازار
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با بیان اینکه وام ارائه شده بی تاثیر در این بازار نیست و تا حدودی تاثیر گذار خواهد بود، گفت: در حال حاضر در هیچ جای دنیا مشکل مسکن به صورت ۱۰۰ درصد حل نشده و اکنون دولت روحانی در حال فعالیت هایی  برای قوت بخشیدن صنعت ساختمان است.قلی خسروی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به آخرین وضعیت مسکن اجتماعی اشاره کرد و گفت: زمانی که آخوندی در دولت قبل بحث مسکن اجتماعی را مطرح کرد، همچنان مشکلات و معظلات موجود در مسکن مهر برطرف نشده بود و حاشیه هایی در این حوزه وجود داشت، بنابراین نباید در این زمان طرح دیگری در دستور کار قرار می گرفت.او در ادامه بیان کرد: جو روانی که طی سال ۸۶ در بازار ایجاد شد، در روند معاملات مسکن بسیار تاثیرگذار بود و به نوعی مانع افزایش قیمت شد اما برخلاف اقداماتی که جهت جلوگیری از رشد قیمت صورت گرفته بود به طور ناگهانی قیمت ها با افزایش شدیدی روبرو شد.خسروی افزود: در سال ۹۱ به دلیل افزایش قیمت دلار شاهد جهش قیمت مسکن در بازار بودیم، بنابراین می توان گفت که در سال ۶۸، ۸۶ و ۹۱ شاهد شوک قیمت مسکن در بازار بودیم.رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران بر دلیل رکود موجود در بازار مسکن گفت: در حال حاضر رکود به معنای واقعی در این بازار وجود ندارد و براساس بررسی های انجام شده حجم معاملات نسبت به سال گذشته با افزایش همراه بود که امیدواریم این روند معاملات ادامه دار باشد، اتمام محرم و صفر بی تاثیر در بازار نیست و به طور قطع طی چند وقت آینده با حجم معاملات در بازار روبرو خواهیم بود.او خاطرنشان کرد: دولت تسهیلاتی را برای متقاضیان مسکن فراهم خواهد کرد که در صورت حتمی شدن این اقدام باید مانع افزایش احتمالی قیمت مسکن در بازار شود، هر تسهیلاتی که از سوی دولت ارائه می شود بالاخره باعث ایجاد حرکتی در بازار می شود و دولت در صدد انجام اقداماتی برای به حرکت در آوردن صنعت ساختمان است.خسروی به تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن اشاره و بیان کرد: کاهش نرخ سود بانکی بر بازار رهن و اجاره تاثیرگذار بود و باتوجه به اینکه مالک حسابگر است بنابراین ترجیح می دهد تا مبلغ کمتری را به عنوان پول پیش از مستاجر دریافت کند.رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به تاثیر تسهیلات جدید بانک مسکن بر روند معاملاتی این بازار گفت: وام ارائه شده بی تاثیر در این بازار نیست و تا حدودی تاثیر گذار خواهد بود، زلزله اخیر تا حدودی باعث شد تا دولت و مسئولین مجبور به اتخاذ تصمیماتی برای اجرایی شدن تسهیلات به صورت اضطراری شوند، الویت جهت دریافت تسهلات باید زلزله زده ها باشند.


مطالب پیشنهادی